京沪深高端住宅，卖爆了，什么信号？

近日，北京、上海、深圳等一线城市总价千万级的高端住宅销售火爆，引起市场关注。

6月29日，位于北京西二环的豪宅项目中海·京华玖序开盘，当天劲销62亿元。

6月28日，上海的豪宅项目中海领邸·玖序开盘当日售罄，销售金额66.38亿元。同日，位于深圳的豪宅项目中海·深湾玖序开盘，当日销售金额达100.2亿元。

值得注意的是，最新数据显示，北京、上海、深圳6月全市二手房成交量均创新高，其中，北京创近15个月以来的新高，上海创36个月以来新高，深圳创38个月以来新高。

高端住宅销售火爆

据了解，北京的豪宅项目中海·京华玖序，即中信城五期，位于西城区二环内，距离天安门直线距离约3公里，距离天坛公园不到2公里，地铁、商圈、医疗等城市顶端配套全覆盖。同时，项目紧邻金融街，附近有北京八中、北师大附中等众多名校和三甲医院。该项目共325套住宅，主力户型为建面约88—280㎡的二至四居，备案均价约17.5万元/㎡。6月29日，该项目开盘首日劲销62亿元。

6月28日，中海在上海和深圳的两个豪宅项目同样实现热销。其中，位于上海的中海领邸·玖序开盘当日即售罄，销售金额66.38亿元；位于深圳的中海·深湾玖序开盘当日大卖100.2亿元。

据悉，上海的中海领邸·玖序项目位于上海徐汇滨江，户型为147—210平高层公寓，备案均价14.6万元/㎡，其中总价最低的一套为1494万元，最高的一套为3383万元，开盘首日，232套房源便实现清盘，总共用时不到90分钟。

深圳的中海·深湾玖序项目位于南山区深圳湾超级总部基地，该片区住宅很稀缺，项目提供196㎡、252㎡和328㎡超大户型，毛坯备案均价约13.3万元/㎡，总价区间在1976万元—1.09亿元/套。该项目开盘推出293套房源，当日去化195套。

此外，6月27日，上海的首个风貌别墅项目——中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里也实现首开售罄。据了解，该项目别墅均价29.8万元/㎡，套均总价约1.1亿元。开盘首日，49套别墅售罄。

值得注意的是，这几个销售火爆的高端住宅项目的开发商均为中海地产，隶属于央企中国建筑，公司于1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国海外发展”）。根据克而瑞研究中心最新发布的《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，上半年，中海地产实现全口径销售金额1483亿元，仅次于保利发展位居第二；6月单月实现全口径销售金额466亿元，居百强房企之首，创近一年来新高。

销售火爆原因何在？

对于在楼市调整期一线城市高端住宅销售火爆的原因，上海易居研究院执行院长丁祖昱认为，从最近几个热销的项目来看，都位于所在城市的强势区域，且板块内供应稀缺，并拥有核心资源优势。开发商都是央国企，这几个项目也都是这些房企产品力的代表之作，多重因素叠加，成就了项目在当前市场环境下的逆势热销。

“同时，这些项目的热销，也在一定程度上反映了市场信心正在逐步修复。”丁祖昱指出，5月份以来，从中央到地方，楼市政策都有明显的优化和松绑，克而瑞研究中心的监测数据显示，典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖，30个监测城市成交规模为1157万平方米，虽然同比仍下降26%，但环比微增2%，说明市场成交逐渐企稳，政策已初见成效。

合硕机构首席分析师郭毅接受券商中国记者采访时表示，总体来说，楼市回暖的一个标志性信号就是一线城市高端住宅市场回暖。因为对财富人群来说，他们看待市场发展规律的视角会更高更远，同时手里能够调配的购房资格和购房资金也更丰富。此前每一轮市场拐点也是从上海、深圳的高端住宅销售火爆引发的。不过，当前虽然一线城市出现了成交企稳的迹象，但是能否真正成为市场的拐点还需要更长周期的判断，因为深圳、上海销售火爆的高端住宅更多是房价倒挂的项目，还并不是真正意义上高价房。

6月二手房成交量均创新高

值得注意的是，最新数据显示，6月，北京、上海、深圳二手房成交量均创新高。

其中，北京二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%，成交量超过今年3月的“小阳春”，创近15个月以来的新高。

上海二手房网签量为26374套，环比增加41.1%，不仅创下今年新高，也是36个月以来新高。

深圳二手房签约4172套，同样创下今年新高，也是38个月以来新高。

北京、上海、深圳二手房成交量的回升的主要原因是楼市新政落地显效。

继5月17日多部委联合出台的房地产新政（简称“5·17”新政）后，5月27日，上海率先落地“5·17”新政，大幅松绑楼市政策，其中，非沪籍家庭购房门槛大幅降低，社保或个税缴纳年限由5年改为3年，非沪籍单身人士由只能买外环外扩大至可买外环外新房和全域二手房，新城、临港等社保要求更是降至2年和1年，多子女家庭可增购1套。同时，商贷首付方面，首套房从30%降为20%，二套房由50%将为35%，重点六区为30%；商贷利率首套由3.85%降为3.5%，二套从4.25%将为3.9%，重点六区为3.7%，显著降低购房按揭成本。另外，家庭公积金贷款额度由首套120万元调整为160万元，二套贷款额度由100万元调整为130万元，多子女家庭再上浮20%。

5月28日，深圳宣布自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套房最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套房商贷利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套房商贷利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

6月26日，北京市住建委等四部门联合发布稳楼市新政，其中，首套房首付比例降至20%，利率降至3.5%；二套房首付比例降至35%（五环外30%），利率降至3.9%（五环外3.7%）。同时，北京户籍多子女家庭购买二套房可按首套房贷政策执行。另外，购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。