上海新规后首拍，重回“价高者得”

7月9日，上海2024年第三批次土拍拉开序幕，4幅地块将迎来出让。

值得注意的是，本批次商品住房用地出让，是“沪九条”出台后的首批土地出让。自该批次起上海取消溢价率10%土拍封顶原则和房地联动价机制。

业内人士认为，上海取消溢价率10%土拍封顶原则意味着上海土地市场在经历三年限价后，回归“价高者得”的市场逻辑。而此次“房地联动价”的放开，或在一定程度上将新房市场定价权逐步交还市场。

新规后首拍

6月7日，上海土地市场发布上海市国有建设用地使用权出让公告。作为上海今年第三批次商品住房用地出让，涉及杨浦区、宝山区、奉贤区3个地区共计4幅地块，出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。

在业内人士看来，这是“沪九条”出台后的首批土地出让，从出让公告来看，本次土拍规则出现明显变化。

从此次发布的4幅地块的基本情况和规划指标要求来看，表格内地块起始价后，已经没有了前几批次出现过的“最高限价”。

“自本批次起，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，并按价高者得的原则确定竞得人。”上海链家周康大区某门店店长表示，这意味着土拍价格将回归市场，代表地块热度的溢价率将会重回购房者的视线。

来源： 地块出让文件

据了解，上海土拍溢价率上限的规定源自2021年，当年4月，上海对土拍竞价出台措施，在为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价，最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。

此外，在以往地块出让文件中设有“理性竞价承诺书”，内容涉及“出让地块房地联动的房价”部分。而此次发布的4幅地块出让文件中，未见“房地联动价”部分内容。

从曝光的参拍房企名单来看，包括华润、保利、绿城、中海、招商等开发商。不过，该批次依然没有10家以上的房企共同竞争同一地块，和上一批次相同。

值得一提的是，本次参拍名单中的北京城建受到市场关注，其不仅本批次联手越秀同时参与两块杨浦的热门地块的土拍，并且在今年5月28日的上海第二批次土拍中同时参与多宗地块竞拍。在第二批次土拍中，其以4.98亿元的价格竞得上海市杨浦区长海社区016-02地块二类居住用地国有建设用地使用权，上海首秀取得开门红。

“带方案”拍地

四幅地块中，杨浦区平凉社区02H1-01地块备受关注，是三批次出让地块中唯一的内环内宅地。记者在现场看到，该地块毗邻内环高架，周边生活设施配套齐全，交通便利。

杨浦区平凉社区02H1-01地块 本报记者 乔翔 摄

从公开信息来看，为了本次土拍，不少房企诚意十足，即“带方案”拿地。在上海第三批次土拍开拍之前，保利就提前对其中一幅地块进行设计招标。

记者从上海市建设工程交易服务中心网站查询了解到，杨浦区平凉社区02H1-01地块项目建设工程公开招标信息已于日前公示。

根据招标文件，项目地上计容面积为24900.3平方米，容积率1.8，建造高度24米，工程总投资32亿元。有业内人士猜测，从文件内容来看，未来有可能建造稀缺的低密洋房产品。

截至记者发稿时，参与杨浦区平凉社区02H1-01地块竞拍的保利发展最终以22.0272亿元竞得，溢价率约21.18%。

不过，也有业内人士认为，提前招标虽能加快流转进度，但依旧存在一定风险，特别是在房地产市场当前仍然存在一定波动且新房市场认购客户不确定的前提下，“带方案”拍地是对开发商的一大考验。

除了杨浦区平凉社区02H1-01地块外，第三批次土拍还包括杨浦区长白社区H2-17地块。

杨浦区长白社区H2-17地块 本报记者 乔翔 摄

此外，还有宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块以及奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块，不过宝山顾村地块和奉贤新城地块均仅有1家参拍房企。

“此次土拍取消溢价率上限后，原先热门地块摇号捡漏的机会几乎没有了，且高溢价风险需自行承担。同时，虽然‘房地联动价’已放开，但对企业来说也不是想卖什么价格就能卖什么价格。”克而瑞集团董事长丁祖昱认为，一方面售价还须向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案；另一方面，在当前整体市场承压的背景下，购房者们也会对市场上的不同项目有不同的定价，调整后的土拍新规对拿地企业的综合实力提出了一定的考验。